Avant d’octroyer ou de refuser un crédit immobilier, les banques tiennent avant tout compte des situations financières des emprunteurs. Leurs experts déterminent alors le taux d’endettement applicable en fonction des données recueillies en vue d’évaluer la capacité d’emprunt. Point sur le taux d’endettement maximum actuellement applicable.
Le taux d’endettement est calculé à partir du revenu net avant impôt
Chaque année, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) formule des recommandations qui prévoient la régulation des mouvements bancaires. Ces nouvelles dispositions concernent principalement les conditions d’octroi de crédits immobiliers et définissent clairement l’impact du prélèvement à la source sur le taux d’endettement applicable. Elles prévoient notamment que les revenus retenus pour l’évaluation de la capacité d’endettement soient nets avant impôt.
Lorsque l’emprunt est contracté par plusieurs co-emprunteurs, le prélèvement à la source s’effectue sur tous leurs revenus nets avant impôts, c’est-à-dire les revenus imposables. Ces derniers sont reconnaissables sur les bulletins de paie comme la somme nette à payer avant impôt. De ce fait, le prélèvement à la source ne produit aucun effet sur l’évaluation de la capacité d’endettement.
Les banques autorisent un taux d’endettement allant jusqu’à 35 %
L’adoption de ce mode de calcul du taux d’endettement intervient au même moment que la mise en œuvre des nouvelles recommandations du HCSF. Il en résulte que le seuil minimum de l’endettement a été modifié. Alors que le taux d’effort était limité à 33 % auparavant, il est désormais passé à 35 %. Cette modification joue en faveur des particuliers emprunteurs, mais oblige les établissements bancaires à se conformer à des règles plus contraignantes en matière d’octroi de prêts immobiliers.
Les banques se retrouvent alors avec une marge de souplesse limitée, puisqu’elles n’auront droit de déroger à ces nouvelles recommandations que sur 20 % des crédits octroyés. Ces 20 % sont essentiellement des primo-accédants.
L’avantage de la délégation d’assurance
Rappelons que les recommandations du HCSF entrent en vigueur dès le 1er janvier 2022. Leur non-application expose les banques à différentes sanctions. Pour faire jouer la concurrence, la loi Lagarde offre la possibilité aux banques de proposer des crédits immobiliers accessibles à tous grâce à la délégation d’assurance. De cette manière, l’emprunteur peut éventuellement confier le remboursement de son prêt en totalité à l’assureur. Il est aussi libre de changer d’assureur à condition de bénéficier des mêmes garanties que celles offertes par sa précédente compagnie d’assurance.
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