Les taux immobiliers se stabilisent à un niveau globalement maîtrisé, avec une légère détente en ce mois de février 2026, ce qui redonne du pouvoir d’achat aux projets dans le neuf (VEFA, construction, PTZ)
Un marché du neuf à la croisée des chemins
Depuis le début 2026, le marché du crédit immobilier retrouve de la lisibilité : les barèmes bougent peu, les banques reviennent davantage sur les dossiers solides et le neuf reste privilégié grâce au PTZ et à la performance énergétique. Dans un contexte de rareté de l’offre neuve et de coûts de construction élevés, la fenêtre actuelle de stabilité des taux peut constituer une opportunité pour sécuriser un prix et un financement dans la durée.
Évolution des taux depuis le 1er février 2026
Niveaux de taux constatés
Début février 2026, les taux moyens observés se situent autour de 3,18% sur 15 ans, 3,27% sur 20 ans et 3,38% sur 25 ans pour les profils standards, avec des meilleurs dossiers proches de 3% sur 15–20 ans. Certains baromètres mentionnent également des taux “bons” ou “très bons” légèrement supérieurs pour les durées longues (3,45–3,56% sur 20 ans, 3,55–3,61% sur 25 ans) selon la politique des banques et la région.
Par rapport à janvier 2026, l’évolution est modérée : après de très légers ajustements en début d’année, la tendance est clairement à l’accalmie, avec des mouvements de quelques centièmes de point au maximum. Les banques restent offensives, notamment sur les bons profils, ce qui permet d’obtenir des conditions compétitives même sur 25 ans dans le neuf.
Particularités du financement du neuf
Pour le neuf, les taux faciaux sont globalement alignés sur l’ancien, mais la mécanique de financement est différente : appels de fonds échelonnés en VEFA (signature, achèvement des fondations, hors d’eau, livraison…) et possibilité de différé d’amortissement total ou partiel pendant la phase de construction. Ce différé génère des intérêts intercalaires ou une franchise de capital qui n’apparaissent pas toujours dans les comparaisons “standard”, mais qui impactent le coût global du crédit et la trésorerie pendant les travaux.
Les causes de cette évolution
Politique monétaire, inflation et OAT 10 ans
Les taux immobiliers restent calés sur un environnement de taux directeurs durablement plus élevés qu’avant 2022, mais la phase de hausse brutale est derrière nous. Le rendement de l’OAT 10 ans oscille récemment autour de 3,3–3,5%, légèrement en repli mi‑février (3,31% le 18 février 2026), ce qui contribue à contenir les barèmes bancaires. Sur certains dossiers, des banques prêtent même à 20 ans sous le niveau de l’OAT, signe d’une vraie volonté commerciale.
L’inflation, bien qu’en décrue par rapport au pic 2022–2023, reste un paramètre clé : tant qu’elle reste maîtrisée, la Banque centrale européenne peut maintenir un ton moins agressif, ce qui limite le risque d’une nouvelle vague de hausse des taux immobiliers.
Stratégie des banques et rôle des dispositifs publics
Les établissements se repositionnent sur le crédit habitat pour regagner des parts de marché, d’où des grilles parfois très compétitives sur les bons profils (cadres, professions libérales, dirigeants). Le neuf, grâce à la RE2020 et à la sécurisation technique, est perçu comme un actif de qualité, ce qui favorise l’octroi sur ce segment.
Les dispositifs publics jouent un rôle d’amortisseur :
PTZ 2026 maintenu et ajusté, toujours mobilisable pour l’achat d’un logement neuf en VEFA ou récemment achevé, pour les primo-accédants sous conditions de ressources.
Avantages fiscaux pour l’investissement locatif (Pinel+ dans le neuf, autres montages type LMNP selon la nature du projet), qui soutiennent la demande solvable.
Spécificités du marché du neuf en 2026
La hausse des taux depuis 2022 a pesé sur les réservations en VEFA, mais la stabilisation actuelle permet aux projets de repartir, surtout lorsque les promoteurs consentent des remises ou des offres commerciales (frais de notaire offerts, contributions aux frais de garantie, équipements supplémentaires). La rareté de programmes bien situés, conjuguée aux normes RE2020, maintient les prix de vente à un niveau élevé, ce qui rend le levier crédit déterminant.
Les frais de notaire réduits (en général 2 à 3% dans le neuf contre 7 à 8% dans l’ancien) compensent en partie le niveau actuel des taux, en limitant l’apport nécessaire. La performance énergétique des logements RE2020 protège mieux contre les futures restrictions (étiquettes F/G, interdictions de louer) et réduit les charges de chauffage, ce qui sécurise davantage les banques et les investisseurs.
Pour les banques, financer un bien neuf conforme aux dernières normes techniques est souvent perçu comme moins risqué à long terme qu’un bien ancien énergivore, surtout pour des durées de 20–25 ans.
Conséquences concrètes pour les emprunteurs
Impact sur mensualités et capacité d’emprunt
À taux autour de 3,3–3,5%, on reste dans une zone de financement soutenable, mais éloignée des taux ultra‑bas d’avant 2022, ce qui réduit la capacité d’emprunt de l’ordre de 15–20% par rapport à un monde à 1%. Les dossiers doivent donc être calibrés finement : durée, structure du plan de financement, usage du PTZ, articulation avec la phase de différé VEFA.
Exemple chiffré : 350 000 € sur 25 ans
Prenons un emprunt de 350 000 € sur 25 ans :
Avec un taux moyen de 3,55% (ordre de grandeur des barèmes sur 25 ans en février 2026), la mensualité hors assurance se situe autour de 1 750–1 780 € environ.
Si les taux avaient été 0,5 point plus élevés (4,05%), la mensualité aurait augmenté d’environ 90–100 € par mois, soit plus de 30 000 € de coût supplémentaire sur la durée.
La stabilisation des taux depuis février signifie donc, très concrètement, plusieurs dizaines d’euros de mensualité en moins par mois par rapport à un scénario de poursuite de la hausse.
Cas d’un primo‑accédant avec PTZ
En 2026, le PTZ reste mobilisable pour un achat neuf en VEFA, en complément d’un prêt principal, sous conditions de ressources et de respect du zonage. Concrètement, un primo‑accédant pouvant obtenir par exemple 100 000 € de PTZ sur un projet de 300 000 € ne paiera des intérêts que sur 200 000 €, ce qui réduit la mensualité globale et améliore son taux d’endettement. Le PTZ offre en plus un différé de remboursement partiel ou total sur la part à taux zéro, ce qui “lisse” l’effort financier dans le temps.
Cas d’un investisseur locatif
Pour un investisseur en Pinel+ ou en LMNP dans une résidence neuve, le niveau actuel des taux doit être mis en regard :
du rendement locatif net (loyer plafonné ou non),
des avantages fiscaux (réduction d’impôt Pinel+ ou amortissement LMNP),
de la valorisation future d’un bien très performant énergétiquement.
Le point d’équilibre est plus exigeant qu’à 1% de taux, mais la combinaison “logement neuf RE2020 + fiscalité + loyers indexés sur l’inflation” peut rester pertinente, surtout en zone tendue.
Faut‑il acheter dans le neuf maintenant ?
Situations où l’achat maintenant est cohérent
L’achat dans le neuf en 2026 apparaît particulièrement adapté si :
Votre situation professionnelle est stable (CDI, profession libérale établie, dirigeant avec historique solide) et votre taux d’endettement reste maîtrisé.
Vous disposez d’un apport (frais de notaire, une partie des garanties) ou d’une épargne de sécurité, ce qui sécurise le dossier.
Vous êtes éligible au PTZ 2026 pour un projet neuf, ce qui améliore sensiblement votre capacité d’achat.
Vous pouvez négocier avec un promoteur (remise, frais de notaire offerts, prestations supplémentaires), compensant une partie du niveau de taux.
Vous intégrez une hypothèse de baisse progressive des taux : en cas de détente future, un rachat de crédit pourra être envisagé, alors que le prix du bien, lui, aura été verrouillé dès aujourd’hui.
Situations où attendre peut se discuter
Différer le projet peut être pertinent si :
Votre situation professionnelle est incertaine (période d’essai, reconversion, forte variabilité des revenus) et que le moindre choc vous placerait au‑delà de 35% d’endettement.
Le marché local est saturé en neuf, avec beaucoup de stock et peu de tension locative, ce qui pourrait peser sur la revente ou la location future.
Votre projet repose quasi exclusivement sur la dette sans marge de sécurité, ce qui vous exposerait trop en cas de hausse de charges ou de baisse de revenus.
L’approche expert LFC Courtage
Dans ce contexte, la valeur ajoutée d’un courtier haut de gamme réside dans la lecture stratégique du marché, au‑delà du seul taux facial. L’accompagnement consiste à :
Optimiser le différé VEFA (total, partiel, franchise d’amortissement) pour limiter les doubles charges loyer + intérêts intercalaires pendant la construction.
Construire un montage sur mesure : combinaison prêt principal + PTZ + prêt lissé, voire in fine adossé à un patrimoine financier pour certains profils patrimoniaux.
Adapter la durée et la structure des échéances à votre trajectoire de revenus (professions libérales, cadres en progression, dirigeants).
Négocier les barèmes bancaires en intégrant la qualité du programme neuf, sa localisation, sa performance énergétique et votre profil global (épargne, assurance, flux bancaires).
Sécuriser les délais (accords de principe, gestion des clauses suspensives) en cohérence avec le calendrier de la VEFA ou de la construction.
En synthèse
Nous sommes dans une phase de marché où les taux immobiliers se stabilisent à un niveau intermédiaire : ni bradés, ni prohibitif, avec un environnement particulièrement lisible pour structurer un projet dans le neuf. Pour un primo‑accédant éligible au PTZ, un cadre ou un investisseur, la clé n’est plus de “deviner” le prochain mouvement de la BCE, mais de bâtir un financement robuste, adapté à son profil et au calendrier de la VEFA. Si vous envisagez un achat en VEFA, une construction ou un investissement locatif dans le neuf, l’étape suivante est une étude personnalisée : analyse fine de votre capacité d’emprunt, simulation intégrant PTZ et différé, projection de vos mensualités sur 15–25 ans. LFC Courtage peut réaliser pour vous un audit complet et confidentiel de votre projet, afin de valider le bon timing et d’optimiser vos conditions de financement.
